动不动就拿物业费说事，请您看看《物业费使用说明书》

物业费

是我们日常最关注的话题之一

众多业主对物业行业的误解

对物业费构成的不清楚

导致物业纠纷日益凸显

请看看这份《物业费使用说明书》

尊敬的各位业主：小区物业服务中心收缴物业费工作正在开展，希望各位业主按时交纳。

漏水问题什么时候解决？

楼下占用公共通道，管不管了？

交房之后还没有入住，为什么要交？

要求物业公开水电费账目！

你们物业提供的服务与交纳的费用不匹配，我拒绝交物业费。

现在的许多物业纠纷，深究原因主要是业主认为小区的一切事务都应该由物业公司解决，因此将住房相关的责任、供水供电供气及通讯部门等事宜全部推到物业公司身上，然而其中大多事情并不在物业管理范畴内。

问题得不到解决，业主拒交物业费，业主与物业的矛盾便纷至沓来。

因此，正确认识什么是物业费？

物业费包含哪些内容？

哪些是物业公司应该做的？

哪些不是物业公司负责的？

理清这些责任，

有助于化解物业矛盾与纠纷。

刺破物业费的神秘面纱

根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业费都包含了什么？

《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用等。

物业费不包含哪些？

许多业主会认为：既然我已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则凭啥要我交物业费？其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：

1、住宅内部设施设备维修费用。

举个例子：如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，这些其实并不归物业公司管，即使物业提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。

比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理这些问题。

3、公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用。

公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，而是可以使用维修资金解决。

相关法律法规

《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用。

《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

低楼层的业主不能以不使用电梯拒绝支付电梯养护费，也不能以不需要接受保洁服务拒绝支付保洁费。

哪些是物业公司的事？

物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：
1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；
2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；
4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同组织维修；
5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

最后，我们再说说：

哪些是业主自己的事？

哪些是开发商的事？

哪些是相关部门的事？

哪些是相关企业的事？

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，坐便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等等，这些户内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事。

保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。

指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调解物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装住房、业主占用绿地和道路等等，这些则是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业负责解决。

在物业与业主的相处中，

物业提供服务，

业主在享受服务之后支付相应费用。

明确业主和物业公司之间的责任，

大家都按规章办事，

任何一种关系的相处之道都需要

双方明确自身扮演的角色，

在相互尊重的前提下才能长久。

主编：江雨

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